Verkoopkosten van een eigen woning: waarmee moet u rekening houden?

Een woning verkopen brengt meer kosten met zich mee dan alleen de eventuele vergoeding van een vastgoedmakelaar. Ook attesten, administratieve documenten, de aflossing van een hypothecaire lening en eventuele herstellingen kunnen de opbrengst beïnvloeden. De precieze kosten hangen af van de ligging van de woning, de gekozen verkoopmethode en uw persoonlijke situatie.

In dit overzicht leest u welke verkoopkosten vaak voorkomen in België en hoe u uw netto-opbrengst kunt inschatten.

Kosten voor een vastgoedmakelaar

Schakelt u een vastgoedmakelaar in, dan betaalt u doorgaans een commissie wanneer de woning verkocht is. De commissie is niet wettelijk vastgelegd en wordt overeengekomen in het bemiddelingscontract. Ze bedraagt vaak een percentage van de verkoopprijs, eventueel aangevuld met btw.

Controleer vóór u het contract ondertekent onder meer:

• hoe hoog de commissie is en of daar nog btw bijkomt;
• welke diensten inbegrepen zijn, zoals fotografie, advertenties en bezoeken;
• of er bijkomende kosten worden aangerekend;
• hoe lang de opdracht loopt en wat er gebeurt als u zelf een koper vindt.

U kunt uw woning ook zelf verkopen. Dan vermijdt u de makelaarscommissie, maar neemt u zelf de publiciteit, bezoeken, onderhandelingen en praktische opvolging voor uw rekening.

Verplichte attesten en documenten

Voor de verkoop moet u een aantal gegevens en documenten kunnen voorleggen. De vereisten verschillen per gewest en soms ook volgens het type woning. Vraag daarom tijdig na wat voor uw pand van toepassing is.

• Energieprestatiecertificaat (EPC): in de meeste gevallen moet er een geldig EPC zijn voordat de woning te koop wordt aangeboden.
• Elektrische keuring: voor bepaalde installaties is een keuringsverslag nodig. Een ongunstig verslag betekent niet automatisch dat de verkoop niet kan doorgaan, maar de koper moet dan doorgaans weten welke aanpassingen nodig zijn.
• Bodemattest of bodemdocumenten: de regels en benamingen verschillen per gewest. In Vlaanderen is bijvoorbeeld een bodemattest vereist bij de overdracht van een grond.
• Stedenbouwkundige informatie: gegevens over onder meer vergunningen, bestemming en eventuele bouwovertredingen moeten in de verkoopinformatie worden verwerkt.
• Asbestattest: in Vlaanderen is dit voor bepaalde gebouwen van vóór 2001 verplicht bij overdracht. De precieze toepassing hangt af van het gebouw en de situatie.
• Andere documenten: afhankelijk van de woning kunnen ook informatie over de mazouttank, de gemeenschappelijke delen, de syndicus of het postinterventiedossier nodig zijn.

De kosten hangen onder meer af van de woning, de beschikbaarheid van bestaande documenten en de tarieven van de deskundige of instantie. Een ontbrekend of verouderd attest kan bovendien voor vertraging zorgen.

Kosten voor de notaris en de hypothecaire lening

Bij de verkoop maakt de notaris de onderhandse overeenkomst en de notariële akte mee mogelijk. De aankoopkosten van de woning, zoals de registratierechten en de gebruikelijke kosten voor de aankoopakte, zijn doorgaans voor rekening van de koper. Als verkoper kunt u wel kosten hebben die verband houden met uw eigen dossier.

Staat er nog een hypotheek op de woning, dan moet die bij de verkoop meestal worden terugbetaald. De hypotheek moet vervolgens worden doorgehaald, ook wel een handlichting genoemd. Daarvoor kunnen notariskosten en administratieve kosten verschuldigd zijn. Het exacte bedrag hangt onder meer af van de bestaande hypotheek en de manier waarop die wordt afgelost.

Vraag ook aan uw kredietgever een afrekening op. Bij een vervroegde terugbetaling kan er, afhankelijk van uw kredietovereenkomst en de wettelijke regels, een wederbeleggingsvergoeding verschuldigd zijn. Laat dit vooraf berekenen, zodat u het bedrag kunt meenemen in uw planning.

Herstellingen, opruiming en presentatie

Een woning hoeft niet altijd volledig opgeknapt te worden voor de verkoop. Kleine ingrepen kunnen wel helpen om de woning aantrekkelijker te presenteren. Denk aan schilderwerken, kleine herstellingen, een grondige schoonmaak of het opruimen van de tuin.

Mogelijke uitgaven zijn onder andere:

• kleine herstellingen of onderhoud;
• professionele fotografie en opmeting, als die niet inbegrepen zijn in de makelaarsdienst;
• home staging of tijdelijke inrichting;
• het leeghalen van de woning of afvoer van afval;
• verhuiskosten en tijdelijke opslag.

Niet elke investering verhoogt de verkoopprijs voldoende om ze terug te verdienen. Vraag eventueel advies voordat u grote renovatiewerken laat uitvoeren.

Mogelijke belastingen op de meerwaarde

Bij de verkoop van een eigen woning is een meerwaardebelasting niet in elke situatie verschuldigd. De fiscale behandeling hangt onder meer af van het type onroerend goed, de periode tussen aankoop en verkoop en het gebruik van de woning. Er bestaan uitzonderingen, maar die zijn afhankelijk van specifieke voorwaarden.

Bij twijfel is het verstandig om uw situatie vooraf met een notaris of fiscaal adviseur te bespreken. Zo vermijdt u dat u de mogelijke belasting vergeet mee te rekenen.

Hoe berekent u de netto-opbrengst?

De netto-opbrengst is niet altijd gelijk aan de verkoopprijs. Een eenvoudige raming ziet er zo uit:

Netto-opbrengst = verkoopprijs − makelaarskosten − attesten en documenten − kosten voor hypotheekaflossing en -doorhaling − eventuele herstellingen en andere verkoopkosten

Stel dat een woning voor €350.000 wordt verkocht. Van dat bedrag kunnen bijvoorbeeld nog een makelaarscommissie, kosten voor attesten, een eventueel openstaand krediet en de kosten voor de handlichting worden afgetrokken. De uiteindelijke opbrengst hangt af van de concrete bedragen in uw dossier.

Praktische checklist voor verkopers

• Vraag bij uw kredietgever een actuele afrekening van de lening op.
• Controleer welke attesten en documenten voor uw woning verplicht zijn.
• Vergelijk makelaars op basis van zowel de prijs als de inbegrepen diensten.
• Vraag vooraf offertes aan voor eventuele attesten, herstellingen en opruiming.
• Bespreek mogelijke fiscale gevolgen met een notaris of adviseur.
• Voorzie een reserve voor kosten die pas tijdens het verkoopproces duidelijk worden.

Besluit

De verkoopkosten van een eigen woning bestaan meestal uit een combinatie van makelaarskosten, attesten, eventuele hypotheek- en notariskosten en uitgaven voor de presentatie of het onderhoud van de woning. Omdat de verplichtingen per gewest en per woning kunnen verschillen, is een persoonlijke raming de beste manier om uw netto-opbrengst realistisch in te schatten.

 

7 Tips om Verkoopkosten van je Eigen Woning te Beheersen in België

1. Vraag vooraf meerdere offertes aan makelaars; hun commissie is bespreekbaar.
2. Voorzie budget voor het verplichte EPC-attest.
3. Laat zo nodig de elektrische installatie keuren en hou rekening met eventuele herstelkosten.
4. Reken op kosten voor het bodemattest en stedenbouwkundige inlichtingen; regels verschillen per gewest.
5. Verzamel tijdig attesten en documenten om vertraging en extra kosten te vermijden.
6. Bespreek met de notaris welke kosten voor jou als verkoper zijn, zoals bepaalde opzoekingen of attesten.
7. Vergelijk de verwachte verkoopprijs met alle kosten om je netto-opbrengst te berekenen.

Vraag vooraf meerdere offertes aan makelaars; hun commissie is bespreekbaar.

Vraag vóór u een makelaar kiest meerdere offertes aan en vergelijk niet alleen de commissie, maar ook welke diensten in de prijs inbegrepen zijn. De makelaarscommissie ligt niet wettelijk vast en is vaak bespreekbaar. Informeer dus gerust of er ruimte is om het tarief aan te passen, en vraag eventuele afspraken duidelijk op papier.

Voorzie budget voor het verplichte EPC-attest.

Voorzie in uw verkoopbudget ook een bedrag voor het verplichte EPC-attest. In de meeste gevallen moet u over een geldig energieprestatiecertificaat beschikken voordat u uw woning te koop aanbiedt. De prijs hangt onder meer af van het type en de grootte van de woning en van de energiedeskundige. Vraag tijdig een offerte aan en controleer of er al een geldig EPC beschikbaar is, zodat u onverwachte kosten en vertraging vermijdt.

Laat zo nodig de elektrische installatie keuren en hou rekening met eventuele herstelkosten.

Laat de elektrische installatie indien nodig keuren voordat u uw woning verkoopt. Zo krijgt u tijdig zicht op eventuele tekortkomingen en kunt u beslissen of u die nog laat herstellen of de informatie duidelijk aan de koper bezorgt. Hou in uw budget rekening met mogelijke herstelkosten en vraag indien nodig vooraf een offerte aan.

Reken op kosten voor het bodemattest en stedenbouwkundige inlichtingen; regels verschillen per gewest.

Hou rekening met de kosten voor het bodemattest en de stedenbouwkundige inlichtingen wanneer u uw woning verkoopt. Welke documenten verplicht zijn, hoe u ze aanvraagt en hoeveel ze kosten, verschilt per gewest. Vraag daarom tijdig na welke regels gelden voor uw woning, zodat u onverwachte kosten of vertraging bij de verkoop vermijdt.

Verzamel tijdig attesten en documenten om vertraging en extra kosten te vermijden.

Verzamel de nodige attesten en documenten zodra u beslist om uw woning te verkopen. Denk bijvoorbeeld aan het EPC, het keuringsverslag van de elektrische installatie en de relevante stedenbouwkundige informatie. Sommige documenten moeten nog worden aangevraagd of bijgewerkt, wat tijd en geld kan kosten. Door dit tijdig te regelen, voorkomt u vertraging tijdens het verkoopproces en vermijdt u mogelijk extra kosten voor spoedaanvragen of ontbrekende informatie.

Bespreek met de notaris welke kosten voor jou als verkoper zijn, zoals bepaalde opzoekingen of attesten.

Bespreek vooraf met uw notaris welke kosten in uw situatie voor u als verkoper zijn. Naast de kosten voor attesten kunnen er bijvoorbeeld kosten zijn voor bepaalde opzoekingen of documenten die nodig zijn om de verkoop correct af te handelen. Vraag welke stukken u moet aanleveren, welke kosten u zelf betaalt en of er nog bijkomende uitgaven kunnen volgen. Zo komt u niet voor verrassingen te staan en kunt u uw netto-opbrengst beter inschatten.

Vergelijk de verwachte verkoopprijs met alle kosten om je netto-opbrengst te berekenen.

Vergelijk de verwachte verkoopprijs met alle kosten die bij de verkoop komen kijken om een realistisch beeld te krijgen van je netto-opbrengst. Trek onder meer de makelaarscommissie, kosten voor verplichte attesten, eventuele kosten voor de aflossing en doorhaling van je hypotheek en geplande herstellingen af. Zo weet je beter welk bedrag je na de verkoop overhoudt en kom je niet voor onaangename verrassingen te staan.