Wat zijn de verkoopkosten van een woning?

Een woning verkopen brengt meer kosten met zich mee dan alleen een eventuele vergoeding voor een vastgoedmakelaar. Als verkoper moet u soms attesten laten opmaken, documenten verzamelen en een eventuele lening laten schrappen. Ook kunnen er kosten zijn voor herstellingen, verhuis of belastingen. Welke kosten precies van toepassing zijn, hangt onder meer af van uw woning, uw verkoopmethode en het gewest waarin de woning ligt.

De vergoeding van een vastgoedmakelaar

Schakelt u een vastgoedmakelaar in, dan betaalt u doorgaans een commissie. Die vergoeding wordt meestal berekend als een percentage van de verkoopprijs, soms aangevuld met btw. Het percentage en de diensten die inbegrepen zijn, verschillen per makelaar en zijn doorgaans bespreekbaar.

Controleer vóór u een bemiddelingsopdracht ondertekent:

• hoe hoog de commissie is en of de btw inbegrepen is;
• welke diensten de makelaar levert, zoals fotografie, publiciteit en bezoeken;
• hoe lang de opdracht loopt en hoe u ze kunt beëindigen;
• of er kosten verschuldigd zijn als de woning niet verkocht raakt.

U kunt ook zelf verkopen en zo makelaarskosten vermijden. In dat geval staat u zelf in voor onder meer de publiciteit, de bezoeken en de opvolging van kandidaat-kopers.

Attesten en documenten

Voor de verkoop moet u bepaalde informatie en documenten aan de koper kunnen bezorgen. De vereisten verschillen naargelang het gewest en de kenmerken van de woning. Mogelijke kosten zijn onder meer:

• EPC: een energieprestatiecertificaat is vereist bij de verkoop van een woning. De prijs hangt onder andere af van het type en de grootte van het gebouw.
• Elektrische keuring: voor een woning moet doorgaans een keuringsverslag van de elektrische installatie beschikbaar zijn. Is de installatie niet conform, dan betekent dat niet automatisch dat de verkoop niet kan doorgaan, maar de informatie moet correct aan de koper worden meegedeeld.
• Asbestattest: in Vlaanderen is dit voor bepaalde gebouwen verplicht, onder meer afhankelijk van het bouwjaar. De regels en uitzonderingen zijn tijdsgebonden; controleer daarom de actuele verplichtingen voor uw woning.
• Bodemattest: dit is onder meer in Vlaanderen nodig bij de overdracht van een grond of woning. In Brussel en Wallonië gelden eigen regels rond bodem- en milieu-informatie.
• Stedenbouwkundige informatie: de koper moet informatie krijgen over de stedenbouwkundige toestand en eventuele vergunningen of overtredingen. Het verkrijgen van bepaalde documenten kan kosten met zich meebrengen.
• Andere stukken: afhankelijk van het pand kunnen bijvoorbeeld een postinterventiedossier, informatie over een stookolietank of documenten van de vereniging van mede-eigenaars nodig zijn.

Niet elke verkoop vraagt dezelfde attesten. Vraag uw notaris of makelaar tijdig welke documenten in uw situatie vereist zijn. Zo vermijdt u vertraging of onverwachte kosten.

Kosten voor het schrappen van een hypotheek

Loopt er nog een hypothecaire lening op de woning, dan moet de hypotheek doorgaans worden doorgehaald bij de verkoop. Dat heet een hypothecaire doorhaling of handlichting. Hiervoor kunnen notariële en administratieve kosten worden aangerekend.

De verkoopprijs volstaat bovendien niet noodzakelijk om uw lening volledig af te betalen. Vraag uw bank vooraf een afrekening op. Mogelijk is er ook een wederbeleggingsvergoeding verschuldigd wanneer u de lening vervroegd terugbetaalt.

Herstellingen en presentatie van de woning

U bent niet altijd verplicht om de woning vóór de verkoop te renoveren. Toch kiezen verkopers soms voor kleine herstellingen, schilderwerken of een grondige schoonmaak om de woning aantrekkelijker te presenteren. Ook professionele foto’s, woningstyling of het tijdelijk opbergen van meubels kunnen extra kosten meebrengen.

Deze uitgaven zijn meestal keuzes, geen vaste verkoopkosten. Vergelijk daarom de verwachte meerwaarde met de investering en overleg eventueel met uw makelaar.

Mogelijke belastingen op de meerwaarde

In bepaalde gevallen kan een meerwaarde bij verkoop belastbaar zijn. De fiscale behandeling hangt onder andere af van het soort vastgoed, de periode tussen aankoop en verkoop en het gebruik van de woning. Voor de eigen gezinswoning gelden doorgaans andere regels dan voor een tweede verblijf, bouwgrond of vastgoed dat u beroepsmatig gebruikt.

Omdat de uitzonderingen en termijnen belangrijk zijn, is het verstandig om uw situatie vooraf met een notaris of fiscalist te bespreken. Zo krijgt u duidelijkheid over een mogelijke belasting en over de berekening ervan.

Welke kosten betaalt de verkoper meestal niet?

De koper betaalt in België doorgaans de registratierechten of btw, afhankelijk van de aard van de verkoop, en de gebruikelijke kosten voor de aankoopakte. Dat zijn dus normaal geen verkoopkosten van de verkoper. Afwijkende afspraken kunnen wel in de verkoopovereenkomst worden opgenomen. Laat die afspraken steeds nakijken.

Een raming maken van uw verkoopkosten

Maak vóór u de woning te koop aanbiedt een overzicht van alle mogelijke uitgaven. Noteer bijvoorbeeld de makelaarsvergoeding, de kosten voor attesten, eventuele hypotheekdoorhaling, een mogelijke vergoeding aan de bank en eventuele werken. Vraag offertes aan en controleer welke documenten u al bezit en nog geldig zijn.

Met een realistische kostenraming weet u beter welk bedrag u na de verkoop ongeveer overhoudt. Een notaris of vastgoedmakelaar kan u helpen om de kosten voor uw specifieke woning en gewest in kaart te brengen.

Let op: regels, tarieven en vereiste documenten kunnen veranderen en verschillen tussen Vlaanderen, Brussel en Wallonië. Laat u voor uw concrete verkoop adviseren door een notaris of bevoegde deskundige.

 

6 Tips om de Verkoopkosten van je Woning in België te Begrijpen

1. Verkoopkosten zijn de uitgaven die je maakt om je woning te verkopen.
2. Een makelaar rekent vaak een commissie aan, meestal een percentage van de verkoopprijs.
3. Voor de verkoop heb je attesten nodig, zoals een EPC en een bodemattest.
4. Een elektrische keuring kan nodig zijn als het keuringsverslag ontbreekt of verouderd is.
5. Vraag je notaris naar eventuele kosten voor het schrappen van een bestaande hypotheek.
6. Vergelijk offertes en tel alle kosten op om je netto-opbrengst te berekenen.

Verkoopkosten zijn de uitgaven die je maakt om je woning te verkopen.

Verkoopkosten zijn de uitgaven die u maakt om uw woning te verkopen. Denk bijvoorbeeld aan de kosten voor een vastgoedmakelaar, verplichte attesten en documenten, eventuele herstellingen en het laten schrappen van een bestaande hypotheek. Welke kosten precies van toepassing zijn, hangt af van uw woning, de manier waarop u verkoopt en de regels in uw gewest. Door vooraf een overzicht te maken, krijgt u een beter beeld van het bedrag dat u na de verkoop overhoudt.

Een makelaar rekent vaak een commissie aan, meestal een percentage van de verkoopprijs.

Een vastgoedmakelaar rekent vaak een commissie aan voor de begeleiding van de verkoop. Die vergoeding is meestal een percentage van de verkoopprijs, soms vermeerderd met btw. Het tarief en de inbegrepen diensten kunnen verschillen per makelaar en zijn vaak bespreekbaar. Vraag daarom vooraf duidelijk welke kosten u betaalt en wat daarvoor inbegrepen is, zoals publiciteit, foto’s en de begeleiding van kandidaat-kopers.

Voor de verkoop heb je attesten nodig, zoals een EPC en een bodemattest.

Voor de verkoop van uw woning moet u verschillende attesten en documenten kunnen voorleggen. Denk bijvoorbeeld aan een energieprestatiecertificaat (EPC) en, afhankelijk van de ligging en de situatie van het pand, een bodemattest. Welke documenten precies verplicht zijn, verschilt per gewest en woning. Vraag daarom tijdig aan uw notaris of vastgoedmakelaar welke attesten u nodig hebt en wat ze kosten.

Een elektrische keuring kan nodig zijn als het keuringsverslag ontbreekt of verouderd is.

Ontbreekt het keuringsverslag van de elektrische installatie of is het niet meer geldig, dan kan een nieuwe keuring nodig zijn bij de verkoop van uw woning. Een erkend controleorganisme voert de keuring uit en bezorgt u een verslag. Is de installatie niet conform, dan kan de koper doorgaans nog steeds beslissen om de woning te kopen, maar moet het verslag de nodige informatie bevatten. Vraag tijdig een offerte aan, zodat u deze kost kunt meenemen in uw verkoopbudget.

Vraag je notaris naar eventuele kosten voor het schrappen van een bestaande hypotheek.

Heb je nog een hypothecaire lening op je woning? Vraag dan aan je notaris of er kosten zijn om de bestaande hypotheek te laten schrappen, ook wel een hypothecaire doorhaling genoemd. Die kosten kunnen bestaan uit notariële en administratieve vergoedingen. Zo weet je vooraf met welk bedrag je rekening moet houden en kom je niet voor verrassingen te staan bij de verkoop.

Vergelijk offertes en tel alle kosten op om je netto-opbrengst te berekenen.

Vergelijk offertes van makelaars en andere dienstverleners, en kijk goed na welke diensten en kosten inbegrepen zijn. Tel daarna alle verwachte uitgaven op, zoals makelaarskosten, attesten, eventuele herstellingen en de kosten voor het doorhalen van uw hypotheek. Trek dat totaal af van de verwachte verkoopprijs om een realistischer beeld te krijgen van uw netto-opbrengst.