Notariskosten berekenen bij de aankoop van een woning

Een woning kopen brengt meer kosten met zich mee dan alleen de aankoopprijs. Naast eventuele kosten voor een lening betaal je onder meer registratierechten, het ereloon van de notaris en administratieve kosten. Die bijkomende uitgaven worden vaak samen “notariskosten” genoemd, maar bestaan uit verschillende onderdelen.

Hoeveel je precies betaalt, hangt onder andere af van de ligging van de woning, je persoonlijke situatie, de aankoopprijs en de financiering. Hieronder lees je hoe je de kosten kunt inschatten.

Welke kosten komen kijken bij een woning kopen?

De kosten bij een aankoop met een notariële akte bestaan doorgaans uit:

• Registratierechten: een belasting op de aankoop van een bestaande woning. Het tarief hangt af van het gewest en van de voorwaarden waaraan je voldoet.
• Ereloon van de notaris: de vergoeding voor de notariële akte. Dit ereloon wordt berekend volgens wettelijk vastgelegde tarieven.
• Administratieve kosten en aktekosten: kosten voor onder meer opzoekingen, attesten en de verwerking van de akte.
• Btw: op bepaalde diensten en kosten betaal je btw. De notaris kan aangeven op welke onderdelen btw van toepassing is.

Sluit je een hypothecaire lening af, dan komt er meestal ook een afzonderlijke kredietakte bij. De kosten daarvan worden apart berekend en kunnen onder meer bestaan uit een hypotheekrecht, een hypotheekinschrijving en bijkomende aktekosten.

Registratierechten verschillen per gewest

De registratierechten zijn vaak de grootste bijkomende kost bij de aankoop van een bestaande woning. De regels verschillen in Vlaanderen, Brussel en Wallonië. Ook het doel van de aankoop speelt mee: koop je de woning om er zelf te wonen, of gaat het bijvoorbeeld om een tweede verblijf of een investering?

In Vlaanderen kan onder bepaalde voorwaarden een verlaagd tarief gelden voor de enige en eigen woning. Voor andere aankopen geldt doorgaans een hoger tarief. In Wallonië en Brussel gelden eigen tarieven, verminderingen en voorwaarden. Die regels kunnen veranderen en zijn afhankelijk van je situatie. Controleer daarom altijd de actuele voorwaarden voor het gewest waar de woning ligt.

De ligging van de woning bepaalt dus welk gewestelijk regime van toepassing is. Je woonplaats alleen is daarvoor niet doorslaggevend.

Een eenvoudige berekening als voorbeeld

Stel dat je een bestaande woning koopt in Vlaanderen voor €300.000 en dat je voldoet aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief van 2% voor de enige eigen woning. De registratierechten zouden in dat voorbeeld €6.000 bedragen:

€300.000 × 2% = €6.000

Dit is slechts een voorbeeld en omvat niet het ereloon van de notaris, de administratieve kosten, eventuele kosten voor een kredietakte of andere uitgaven. Voldoe je niet aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief, dan kan het verschuldigde bedrag aanzienlijk hoger zijn.

Een nieuwbouwwoning wordt anders belast

Bij een nieuwbouwwoning betaal je doorgaans btw op de constructie in plaats van registratierechten op dat deel van de aankoop. Het standaard-btw-tarief op nieuwbouw bedraagt meestal 21%. Voor de grond kunnen andere regels gelden, afhankelijk van de manier waarop de verkoop is geregeld. Vraag de verkoper of notaris om een uitsplitsing van de grondprijs, de constructiewaarde en de toepasselijke belastingen.

De kosten van een hypothecaire lening

Financier je de aankoop met een lening, dan moet je rekening houden met de kosten van de kredietakte. Die kunnen onder meer bestaan uit:

• het ereloon voor de kredietakte;
• de kosten voor de hypotheekinschrijving;
• administratieve kosten en opzoekingen;
• eventuele kosten voor een hypotheekmandaat of andere waarborg.

De precieze kosten hangen onder meer af van het bedrag van de lening en de gekozen waarborgen. Vraag daarom niet alleen een raming van de aankoopakte, maar ook van de kredietakte.

Hoe bereken je de totale notariskosten?

Voor een bruikbare schatting tel je de verschillende onderdelen op:

Totale bijkomende kosten = registratierechten of btw + ereloon + administratieve en aktekosten + eventuele kosten van de kredietakte

De aankoopprijs alleen volstaat dus niet om de totale kosten te bepalen. Ook de regio, het soort woning, je recht op een gunsttarief en de financiering spelen een rol.

Zo krijg je een nauwkeurige raming

• Noteer de aankoopprijs en het gewest waar de woning ligt.
• Ga na of het om een bestaande woning of nieuwbouw gaat.
• Controleer of je mogelijk in aanmerking komt voor een verlaagd tarief of een andere tegemoetkoming.
• Houd rekening met de kosten van een eventuele hypothecaire lening.
• Vraag de notaris om een gedetailleerde kostenraming vóór je de akte ondertekent.

Een online berekening geeft een eerste indicatie, maar vervangt geen persoonlijke raming. De notaris kan de actuele regels toepassen op jouw dossier en toelichten welke voorwaarden of uitzonderingen van belang zijn.

Besluit

Notariskosten bij de aankoop van een woning bestaan uit meer dan het ereloon van de notaris. Vooral de registratierechten of btw en eventuele kosten van een hypothecaire lening kunnen het totaal beïnvloeden. Door de kosten per onderdeel te bekijken en tijdig een raming aan te vragen, krijg je een realistischer beeld van het bedrag dat je boven op de aankoopprijs nodig hebt.

 

Veelgestelde Vragen over het Berekenen van Notariskosten bij de Aankoop van een Woning in België

1. Welke kosten vallen onder de notariskosten bij de aankoop van een woning?
2. Hoe bereken ik de notariskosten voor de aankoop van een woning?
3. Hoeveel bedragen de registratierechten in Vlaanderen, Brussel en Wallonië?
4. Wanneer kom ik in aanmerking voor het verlaagde tarief voor de enige eigen woning?
5. Betaal ik andere notariskosten voor een nieuwbouwwoning dan voor een bestaande woning?
6. Welke bijkomende notariskosten komen kijken bij een hypothecaire lening?
7. Zijn notariskosten inbegrepen in de aankoopprijs van een woning?
8. Hoe kan ik vooraf een nauwkeurige raming van de notariskosten krijgen?

Welke kosten vallen onder de notariskosten bij de aankoop van een woning?

Met notariskosten bedoelt men meestal alle bijkomende kosten voor de notariële afhandeling van de aankoop. Daaronder vallen onder meer de registratierechten op een bestaande woning of de btw die bij bepaalde nieuwbouwwoningen van toepassing is, het wettelijk vastgelegde ereloon van de notaris en administratieve kosten voor opzoekingen, attesten en de akte. Sluit je een hypothecaire lening af, dan komen daar doorgaans ook kosten voor de kredietakte en de hypotheekinschrijving bij. De precieze bedragen hangen af van onder meer het gewest, het type woning en je persoonlijke situatie.

Hoe bereken ik de notariskosten voor de aankoop van een woning?

De notariskosten bereken je door de registratierechten (of, bij bepaalde nieuwbouwwoningen, de btw) op te tellen bij het wettelijk vastgelegde ereloon van de notaris, de akte- en administratiekosten en eventuele kosten voor een hypothecaire kredietakte. Het totaal hangt af van onder meer de aankoopprijs, het gewest waar de woning ligt, het type woning en of je aan voorwaarden voor een verlaagd tarief voldoet. Een online calculator geeft een eerste schatting; vraag je notaris om een persoonlijke, actuele kostenraming.

Hoeveel bedragen de registratierechten in Vlaanderen, Brussel en Wallonië?

Voor een bestaande woning bedragen de registratierechten in Vlaanderen doorgaans 2% voor wie aan de voorwaarden voor de enige eigen woning voldoet; voor andere aankopen geldt meestal 12%. In Brussel bedraagt het standaardtarief 12,5%, maar onder voorwaarden geldt een abattement op de eerste €200.000 van de aankoopprijs, doorgaans bij een woning met een prijs van maximaal €600.000. In Wallonië geldt sinds 1 januari 2025 een tarief van 3% voor de enige eigen woning als aan de voorwaarden is voldaan; anders is het standaardtarief doorgaans 12,5%. De voorwaarden verschillen per gewest en kunnen veranderen. Bij nieuwbouw is bovendien vaak btw verschuldigd in plaats van registratierechten op de constructie.

Wanneer kom ik in aanmerking voor het verlaagde tarief voor de enige eigen woning?

In Vlaanderen kom je doorgaans in aanmerking voor het verlaagde tarief als je als natuurlijke persoon de volledige eigendom van de woning koopt en die als je enige eigen woning gaat gebruiken. In principe mag je op het moment van de notariële akte geen andere woning of bouwgrond volledig in eigendom hebben; onder bepaalde voorwaarden kan een uitzondering gelden als je die tijdig verkoopt. Je moet je bovendien binnen de wettelijke termijn op het adres domiciliëren. De voorwaarden en tarieven verschillen per gewest en kunnen wijzigen, dus laat de notaris je persoonlijke situatie controleren.

Betaal ik andere notariskosten voor een nieuwbouwwoning dan voor een bestaande woning?

Ja, de kosten kunnen verschillen. Bij een bestaande woning betaal je doorgaans registratierechten op de aankoopprijs. Bij een nieuwbouwwoning betaal je meestal btw op de constructiewaarde; voor de grond kunnen afzonderlijk registratierechten of btw gelden, afhankelijk van de verkoop en de toepasselijke voorwaarden. Het ereloon van de notaris en bepaalde aktekosten komen daar mogelijk nog bij. Vraag je notaris om een raming op basis van de verkoopovereenkomst, zodat je weet welke kosten in jouw situatie gelden.

Welke bijkomende notariskosten komen kijken bij een hypothecaire lening?

Bij een hypothecaire lening komen er naast de kosten van de aankoopakte ook kosten voor de kredietakte. Denk aan het ereloon van de notaris, administratieve kosten en opzoekingen, en belastingen en kosten voor de hypotheekinschrijving. Het exacte bedrag hangt onder meer af van het geleende bedrag en de gekozen waarborg. Vraag je notaris daarom om een afzonderlijke raming van de kredietkosten, zodat je die kunt meenemen in je totale budget.

Zijn notariskosten inbegrepen in de aankoopprijs van een woning?

Nee, notariskosten zijn doorgaans niet inbegrepen in de aankoopprijs van een woning. Boven op de prijs betaal je onder meer registratierechten of, bij bepaalde nieuwbouwwoningen, btw, plus het ereloon en de administratieve kosten van de notaris. Sluit je een hypothecaire lening af, dan kunnen ook de kosten voor de kredietakte bijkomen. Vraag je notaris vooraf om een gedetailleerde raming, zodat je weet welk totaalbudget je nodig hebt.

Hoe kan ik vooraf een nauwkeurige raming van de notariskosten krijgen?

Voor een nauwkeurige raming bezorg je de notaris de aankoopprijs, het adres van de woning, informatie over je persoonlijke situatie en details over een eventuele hypothecaire lening. Vermeld ook of het om een bestaande woning of nieuwbouw gaat en of je denkt in aanmerking te komen voor een verlaagd tarief. De notaris kan zo de toepasselijke registratierechten of btw, het ereloon en de akte- en dossierkosten berekenen. Een online rekentool geeft hoogstens een eerste indicatie; vraag voor een raming op maat rechtstreeks advies aan je notaris.